COSTA RICA - Immobilien
Tips zum Immobilienkauf

Mietwohnung oder Hauskauf - eine schwere Entscheidung

Costa Rica bietet alles, von der einfachen Hütten auf Pinienbedeckten Bergen bis hin zur Traumvilla am Strand. Himmelhohe Apartmentgebäude überragen die Großstadt San Jose. Elegante Stadthäuser befinden sich inmitten von ruhigen und exzellenten Wohngegenden wie Escazu. Apartments blicken auf sauber weiße Strände und Palmen.
  Egal nach was sie suchen, sie werden es in Costa Rica problemlos finden. Es gibt von allem etwas im ganzen Land. Die Mieten übertreffen zum Teil europäische Verhältnisse. Die Preise für Grundstücke sind in den letzten Jahren steil gestiegen. Aber es ist immer noch möglich, in Costa Rica für 25000 Euro ein kleines Haus zu erwerben, eine recht niedrige Summe.
In Costa Rica werden Apartrnents und Häuser normalerweise von Agenturen oder direkt vom Besitzer vermietet. Oft finden Ausländer Grundstücke durch Empfehlungen oder einfach durchs Umherfahren und dem Ausschau halten nach Schildern an Grundstücken oder Fenstern:

• se vende oder for sale (zu verkaufen)
• se alquila oder for rent (zu vermieten)

Darüber hinaus finden sie in allen wichtigen Tageszeitungen, wie zum Beispiel in der ,,La Nacion", lange Immobilienlisten.
Wenn sie eine Wohnung oder auch ein Haus mieten möchten, werden sie sicher zur Zahlung einer Monatsmiete im voraus sowie einer Monatsmiete Kaution aufgefordert. Die Verträge haben keine feste Laufzeit, außer sie wird mit ihrem Vermieter vereinbart. Wenn sie eine Agentur einschalten, müssen sie mit einer Monatsmiete Gebühren rechnen. Gewöhnlich kann man 10 bis 30 Tage nach Unterzeichnung des Vertrages einziehen. Sie sollten bequem in der Lage sein, in einigen Wochen ihre Bleibe zu finden. Wenn sie in Costa Rica etwas kaufen wollen, sollten sie nichts überstürzen!
  Es gibt Aparthotels, in denen sie für ab 150 Euro ein kleines Apartment komplett mit Telefon, TV, Geschirr und allen Extras mieten können. Manche Hotels wie z. B. das Hotel & Apartments Valle del Sol in der Nähe von San Jose bieten auch günstige Langzeitmieten.
  Wer es noch billiger will, kann bei einer einheimischen Familie übernachten. Dies dürfte dann etwa 50 Euro pro Woche kosten, dafür sind Verpflegung und Wäsche inbegriffen. Außerdem ist das Leben mit einer Familie ein exzellenter Weg um Spanisch zu lernen. Die meisten Sprachschulen können ihnen Familien empfehlen. 

Die Grundausstattung der Häuser und Apartments

Die meisten Häuser und Apartments haben alle nötigen Räume: große Schlafzimmer, Badezimmer mit Warmwasser, Wohnzimmer, Küche, Waschraum, und so weiter.  Stellen sie sicher, daß sie ein Haus mit Telefon finden (die Wartelisten für neue Linien sind oft unendlich lang). Oft sind Garten oder Wintergarten vorhanden.
  Die meisten unmöblierten Häuser haben auch keinen Kühlschrank, dagegen haben die Apartments alles Zubehör. Duschen sind überall vorhanden, Wannenbäder eine Ausnahme. Bessere Häuser sind immer umzäunt. Möblierte Häuser sind nicht immer
leicht zu finden, beinhalten dafür aber oft sogar Lampen, Bettwäsche, Besteck und Geschirr. 

Die Ausstattung ihrer Wohnung

Wenn sie überlegen, welche Einrichtungsgegenstände sie bei der Einreise mitbringen sollten, denken sie daran, daß verschiedene Dinge in Costa Rica recht teuer sein können. Sämtliche technischen sowie elektronischen Geräte sind Luxusartikel und kosten oft das Doppelte als in Deutschland. Computer stellen die einzige Ausnahme dar, weil die Einfuhrsteuern hierauf wegen Bildungsförderung gering sind.
  Aber trotz der teils hohen Kosten wird es besser sein, alles in Costa Rica zu erwerben, statt einzuführen, denn zum einen entstehen ihnen hohe Transportkosten und zum anderen hohe Zölle. (vor dem April 1992 war es Rentnern erlaubt, ihre Sachen zollfrei mitzubringen. Seit diese Vergünstigung weggefallen ist, macht das Mitbringen keinen Sinn mehr). Zum Beispiel liegen auf Handtüchern 99 % Steuer; auf Kühlschränken und anderen Elektrogeräten 60 %; auf CDs 42 %. Die Steuern für Haushaltsgeräte liegen im Durchschnitt bei  45 %, wobei der Wert der Ware jeweils von den Bediensteten der Zollbehörde bestimmt wird, weshalb die Zollgebühren bei der Einfuhr von zwei gleichen Sendungen niemals gleich sind. Es kann auch einige Wochen dauern, bis man seine persönlichen Sachen aus der Hand des Zollchefs befreit hat.
  Für die Einrichtung eines Hauses mit drei Schlafzimmern müßten sie wohl 5000 Euro Steuern zahlen, plus Transportkosten in gleicher Höhe. Darum empfehle ich nur die Mitnarne solcher Gegenstände, auf die sie absolut nicht verzichten können. Glücklicherweise gibt es in Costa Rica beinahe alles zu kaufen, auch wenn die Preise für technische Dinge höher liegen. Im übrigen gibt es in Costa Rica wunderschöne Möbel aus schönen Hölzern, die ihnen gut gefallen werden. Eine gute Adresse für den Einkauf ist die Ortschaft Sarchi. Vorhänge sind ebenfalls günstig und von guter Qualität.
  Kleine Dinge, wie z.B. Haartrockner, Radios, Heizdecken (wenn benötigt) können sie dagegen problemlos im Koffer oder im Handgepäck verstauen. Schmuck oder Silberbesteck zählen zu den persönlichen Gegenständen, die zollfrei sind. Wenn sie dennoch ihre Sachen einführen wollen, gibt es mehrere Möglichkeiten.
  Je nach Umfang ihrer Güter können sie entweder einen Container mieten, die es in verschiedenen Größen gibt und auf Wunsch zum Beladen vor ihrer Haustür angeliefert und abgeholt werden, oder ihre Gegenstände gut verpackt per Luftfracht senden. Wenn sie den Seeweg wählen, betragen die Transportkosten etwa 2005 Euro pro Container. Die maximale Last liegt bei 20 Tonnen. Bei Luftfracht bewegt sich der Kilopreis je nach Menge von 2 bis 5 Euro. Ankunft ihrer Sachen am Flughafen San Jose oder an den Häfen Limon (Karibik) oder Caldera (Pazifik). Ferner benötigen sie bei neuen Gegenständen die Originalrechnung, bei gebrauchten Sachen eine Auflistung mit dem momentanen Wert, welche vom Besitzer unterzeichnet ist, sowie eine Kopie ihres Reisepasses. Seit dem 6. Oktober 1993 müssen alle Haushaltsgegenstände und persönliche Sachen im Zollhaus zur Inspektion ausgepackt werden. Der Besitzer der Waren muß nicht anwesend sein. Die Bearbeitungsdauer beträgt etwa 5 Tage.

Hinweis: Schließen sie wenn möglich keine Transportversicherung ab und versenden sie keine Wertgegenstände (edle Teppiche, usw.), um die minimalen Steuersätze für Gebrauchtwaren nutzen zu können.

Hinweis: Costaricaner, die länger als zwei Jahre im Ausland gelebt haben, dürfen alle
Haushaltsgegenstände und persönliche Sachen gegen eine Pauschale in Höhe von 16 % importieren. Man benötigt die Bestätigung eines costaricanischen Konsulats, wobei die Prüfung dieses Ausnahrnefalls etwa vier Wochen dauert. 

Bevorzugte Rentnergegenden

Costa Rica hat 7 Povinzen: San Jose, Alajuela, Cartago, Heredia, Guanacaste, Puntarenas und Limon. Die ersten vier liegen im Landesinneren um die Hauptstadt, Guanacaste im Norden des Landes (mit Halbinsel Nicoya), Puntarenas im Süden sowie an der Pazifikküste und Limon auf der Karibikseite. Es hängt vom eigenen Lebensstil ab, wo sie sich niederlassen möchten.
Wenn sie angenehmes Klima verbunden mit der Hektik einer Stadt mögen, wird es ihnen sicher in San Jose oder dessen unmittelbarer Umgebung, oder in einer der hauptstadtnahen Städte im Zentraltal gefallen. In San Jose, wo die Mieten gewöhnlich etwas höher liegen, kostet ein unmöbliertes Apartment mit einem Schlafzimmer etwa ab 250 Euro im Monat, ein Apartment mit zwei Schlafzimmern etwa ab 300 Euro und ein Apartment mit drei oder mehr Schlafzimmern etwa ab 500 Euro. Hübsche unmöblierte Häuser mit zwei Schlafzimmern kann man ab 400 Euro mieten. Die Preise schwanken sehr, manche Ausländer glauben mit der Vermietung schnell reich zu werden. Leider finden sich immer wieder Leute, die aufgrund mangelnder Sprachkenntnis Objekte zu total überhöhten Preisen mieten.
  Wenn sie nach einer etwas ruhigeren Bleibe suchen, werden sie sich vielleicht für ein Haus an den pinienbedeckten Hängen des Zentraltals entscheiden. Hier betragen die Mieten und Kaufpreise weniger als in der Hauptstadt. Wer es wärmer mag und doch nicht auf die lebhafte Stadt verzichten möchte, der wählt ein Häuschen in Alajuela, nicht weit vorn internationalen Flughafen und einige Minuten von San Jose. Vergessen sie nicht, daß die Wohnungen um so billiger werden, je weiter sie sich von der Hauptstadt entfernen.
  Rentner lieben auch den Strand. Viele wählen das Gebiet entlang der Karibikküste, südlich von Cahuita. Aber wegen der starken Regenfälle auf der Karibikseite wird oft die Pazifikküste bevorzugt. Rentner finden sich entlang der vielen schönen Strände der Halbinsel Nicoya und in Guanacaste. Andere wählen das Gebiet weiter südlich zwischen Puntarenas und den Dominical Stränden. Manuel Antonio, von vielen als der schönste Strand des Landes bezeichnet, befindet sich ebenfalls in dieser Gegend.
  Wenn man all diese Plätze vergleicht, würde ich sagen, daß die bevorzugtesten Plätze der Rentner in den Vororten um San Jose liegen, wo die Preise wegen der Beliebtheit sprunghaft gestiegen sind. Escazu ist einer der beliebtesten von ihnen. Zehn Minuten von San Jose gelegen, bietet Escazu eine große Vielfaft an Häusern mit schönen Gärten in allen Preislagen. Häuser und Apartments entstehen überall neu. Neue Siedlungen wie Trejos Montealegre, BeIlo Horizonte und Los Laureles bieten Häuser mit großen Gärten. Die Mieten dort reichen von 300 Euro bis 2500 Euro monatlich. Die Preise für Häuser bewegen sich zwischen 50000 Euro und 1 Million Euro. In Escazu gibt es den Costa Rica Country Club und viele englischsprachige Schulen und Kirchen. Um ihnen eine Vorstellung davon zu geben, wie ,,europäisiert" Escazu ist, sei gesagt, daß es dort mehrere McDonald's neben Benetton, Shell Tankstelle und vieler anderer bekannter Firmen gibt! Die Gegend um Escazu ist noch immer vergleichsweise ruhig, aber die Entwicklung tendiert zu einem kommerziellem Zentrum, das berühmt für seine guten Restaurants und Mode-Shops ist. Die Bevölkerung von Escazu beträgt 40000 Einwohner, aber es scheinen viel weniger zu sein, da es eine große Fläche einnimmt. Escazu ist ein guter Aufenthaltsort für Ausflüge ins ganze Land. Die Busse nach San Jose fahren zuverlässig und pünktlich und die Hotels sind exzellent. Übernachtung mit Frühstück ist schon für 20 Euro zu haben. Das Essen ist erstklassig und man befindet sich inmitten von Einkaufszentren, Kinos und Restaurants. Aufgrund der in dieser Gegend oft vorkommenden Einbruchsdiebstähle raten wir jedoch davon ab.
  Besser geeignet und etwas weiter westlich von San Jose gelegen (15 Autominuten),  finden wir die Gemeinden Santa Ana und Ciudad Colon, die das westliche Ende des Zentraltals bildet. Hier sind die Grundstücke und Häuser noch einigermaßen günstig zu haben. Es gibt noch viel Raum zum Bebauen und neue Häuser entstehen überall.
  Die Gegend um Ciudad Colon gilt heute als eine Art Geheimtip. Speziell an den Hängen entstehen überall neue Wohnanlagen, man nutzt den herrlichen Blick hinunter ins Zentraltal und zum Vulkan Poas. Es herrscht herrliche Ruhe und die Atmosphäre ist friedlich. Die Bevölkerung wächst aufgrund des Ausländerzulaufs ständig. Günstige Einkaufsgelegenheiten finden sich ebenfalls in Santa Ana. Und in Ciudad Colon hat ebenfalls eine bekannte Supermarktkette eröffnet.
  Die zur Hauptstadt gehörenden Siedlungen Rohrmoser, Pavas und Sabana sind bei der Oberschicht von Costa Rica populär. Die Mieten reichen von 200 Euro bis 2005 Euro im Monat - die Stadt erreicht man von hier aus zur Not auch zu Fuß. Es gibt dort jede Menge Restaurants, Fitneß Clubs, Bars und Discotheken.

Östlich der Stadt liegt San Pedro, fünf Minuten vorn Stadtzentrum entfernt. San Pedro beherbergt eine Mischung aus Mittel-und Oberklassehäusern, welche die Universität von Costa Rica umreihen. Wegen seiner vielen ausländischen Studenten vermittelt dieser Platz ein kosmopolitisches Feeling. Die Mieten für Zimmer beginnen bei 150 Euro im Monat.
  In Heredia, 30 Minuten von San Jose gelegen, bewegen sich die Mieten für die dortigen Mittel und Oberklassehäuser von 150 Euro bis 1000 Euro monatlich. Ein erholsamer und hübscher Platz zum Leben, wo viele Menschen leben, die in San Jose arbeiten.
Wenn sie nicht in der Nähe der Hauptstadt leben möchten, sondern etwas am Strand suchen, achten sie auf Straßenanschluß, Strom, Wasser und Telefon. Grundstücke bei Tamarindo, Samara oder Flamingo in Guanacaste, in der Gegend um Nosara an der Halbinsel Nicoya und bei Manuel Antonio nahe Quepos sind am beliebtesten. Häuser in der Flamingo Gegend gibt es von 35000 Euro bis 1 Million Euro, je nach Grundstück.
  Die Grundstücke an der Atlantikküste sind weit günstiger. Dort käme wohl die Gegend um Cahuita, Puerto Viejo, Punta Uva, und Manzanillo in Frage. Sie können dort, sowie am Strand des Pazifik Grundstücke mit mehreren Hektar für nur 10000 Euro erwerben. Zur Zeit sind Projekte für Menschen im Ruhestand in Arbeit, die wohl eine Lücke im Wohnungsmarkt füllen werden. 

Haus- und Grundstückskauf und seine Finanzierung

Auch wenn die Mieten in Costa Rica noch verträglich sind, stiegen die Preise in den letzten Jahren doch erheblich. Glücklicherweise kann man außerhalb der Hauptstadt immer noch gute Schnäppchen schlagen. Aber wie lange noch? Die gute Infrastruktur sowie der Einfluß der Ausländer haben dazu geführt, daß die Preise explodierten.
  Dies wiederum führte zu einem Einschlafen des Immobilienmarktes. Das Angebot ist im Moment größer als die Nachfrage, wovon sie profitieren sollten. Ausländer genießen den gleichen Schutz wie Einheimische unter dem Gesetz für Grundstückserwerb. Weder Staatsbürgerschaft, noch Aufenthalt im Land müssen gegeben sein, um dort ein Grundstück zu kaufen. Die Leute sind den Ausländertourismus gewöhnt, ist er doch seit Jahren förderlich für die Entwicklung des Landes. Darum werden sie stets willkommen freundlich empfangen.

Hier einige Dinge, die sie wissen sollten, bevor sie ein Grundstück erwerben:

Es gibt kaum eine gute Finanzierung für Grundstücke. Zahlen sie entweder in bar beim Besitzer oder handeln sie mit diesem eine Finanzierung aus. Die Abschlußkosten für einen Verkauf beinhalten Grundstücksverkaufssteuern, Steuermarken und Gebühren. Die Kosten betragen gewöhnlich 5 bis 6 Prozent des Verkaufspreises und werden meist zwischen Käufer und Verkäufer geteilt. Die Verkaufssteuern basieren auf dem erklärten Wert des Grundstücks (Einheitswert), während die Gebühren sich am Verkaufspreis orientieren. Es ist jetzt möglich, Veträge in US-Dollar abzuschließen. Dies ist von Vorteil für den Verkäufer, da es die Sorgen um die Inflation des Colon ausschließt. 

Ihr Rechtsanwalt (abogado)

Grundsätzlich sollten sie ein Grundstück nie ohne die Hilfe und den Rat eines kompetenten deutschsprechenden Anwalts erwerben. Hierfür gibt es mehrere Gründe. So sind zum Beispiel Angelegenheiten wie die Anlage eines zinsbringenden Guthabens in Costa Rica recht kompliziert. Ein guter Anwalt kennt sich auch mit den Gesetzen der einzelnen Provinzen aus und weiß, daß alle Baupläne von einem registrierten Ingenieur unterzeichnet und von der örtlichen Gemeinde bestätigt sein müssen. Auch wenn sie ein Grundstück am Strand kaufen, ist ein Anwalt in der Lage, ihnen durch die Gesetze zu helfen. Zum Beispiel sind von Gesetz wegen die ersten 50 Meter an den Stränden öffentlich. Ihre zuständige Botschaft kann ihnen sicher einen Anwalt empfehlen oder sehen sie sich unsere Liste mit kompetenten Adressen an.
  Der Anwalt prüft die Grundbucheintragungen im "Registro" und informiert sie über die Art des Eintrags, den Eigentümer, und ob irgendwelche Hypotheken oder Belastungen eingetragen sind oder im Begriff sind, eingetragen zu werden. Er wird ihnen auch Rat und Hilfe bei der Ausarbeitung der Vertragskonditionen bieten. 

Ihr Notar (notario)

Wenn es zu einem Vertragsabschluß kommt, müssen sie mit dem Verkäufer einen Notar wählen. Dieser ist verantwortlich für die Anfertigung und die Eintragung der Verkaufsdokumente. Offiziell arbeitet der Notar für beide Parteien und sollte auch die
Interessen von beiden berücksichtigen. Tatsächlich wird dies oft nicht eingehalten, da der Notar meist dem mehr vertraut, der ihn gewählt hat oder kennt.
  Wenn sie den Verkaufspreis in einer Summe zahlen, haben sie als Käufer das Recht, den Notar zu wählen. Wenn der Verkauf vom Besitzer finanziert wird, hat dieser normalerweise das Recht zur Wahl. Natürlich kann man sich in allen Fällen auch entsprechend anderweitig einigen. Die Wahl des Notars ist Verhandlungssache. Wenn nichts anderes vereinbart ist, wird der Notar nach den gesetzlichen Bestimmungen gewähft. Wenn sie den Kauf mit einem öffentlichen Kredit finanzieren, wird der Kreditgeber sich das Recht zur Wahl des Notars zur Kreditbedingung machen.
  Wenn sie den Notar wählen möchten, sollten sie dem Verkäufer diesen Wunsch bereits während der Verkaufsgespräche mitteilen. Eine andere Möglichkeit ist die Einbindung  von zwei Notaren beim Abschluß, oder eines Notars für den Kauf und eines Notars für die Eintragung der Hypothek, falls nötig, auch wenn diese letzte Möglichkeit in Steuern und Gebühren viel teurer kommt.
  Notare unter Costa Rica's Zivilgesetz haben eine weit größere Verantwortung als unter Gewohnheitsrecht. In Costa Rica müssen Notare zunächst Anwälte sein, bevor sie vom obersten Gerichtshof als Notare zugelassen werden. Dieses Gericht leitet die Notare und ihr Verhalten.
  Der Notar sucht gleichzeitig nach eingetragenen Titeln. Der Notar prüft auch, ob der Verkäufer als rechtmäßiger Besitzer ordentlich eingetragen ist und zum Verkauf berechtigt ist. Bei irgendwelchen Eintragungen muß er den Käufer informieren, damit dieser die Eintragungen beim Abschluß akzeptiert.
  Der Notar muß den Kaufvertrag entwerfen. Das Dokument wird unter einer bestimmten Nummer beim Notar ins Register eingetragen, auch als Protokollbuch bekannt. Wenn der Vertrag unterzeichnet ist, ist der Notar für die schnellstmögliche Registereintragung im Grundbuchamt verantwortlich. Er ist hierzu nur verpflichtet, wenn alle Dokumente bereitgestellt und alle Gebühren voll entrichtet wurden. In den meisten Fällen wird ihr Anwalt gleichzeitig ihr Notar sein.

Normalerweise werden fölgende Dokumente benötigt:

vom Verkäufer:

• ein Beleg der Gemeinde, welche die die Zahlung der Grundsteuer nachweist.
• die Eigentumsurkunde sowie ander nötige Genehmigungen.

von beiden Parteien:

• genügend Geld, um alle Steuern und Verkaufsgebühren zu entrichten.

Alle nötigen Dokumente und Gebühren müssen dem Notar während oder vor Abschluß übergeben werden. Falls dies nicht der Fall ist, hat der Notar keine Verantwortung für das Beenden der Eintragung, jedoch muß er den Vertrag ans Register melden, wenn er unterzeichnet wurde. Der Notar hat das Recht, seine Aktionen zu stoppen, bis zum vollständigen Erhalt der Papiere.
Relativ neue Gesetze machen es für beide Parteien schwierig, alles zu überschauen. Da es nun verschiedene Prozeduren gibt, können die benötigten Dokumente variieren oder zusätzliche benötigt werden. Fragen sie ihren Anwalt vor Abschluß nach einer aktuellen Liste.
  Die Abgabe des Vertrages beim Register, allgemein bekannt als die Veröffentlichung, schützt den Käufer, da sie Priorität vor jenen Dokumenten haben, die eventuell später beim Register vorgelegt werden und die Rechte des Käufers angreifen könnten.
Wenn ihr Anwalt gleichzeItig ihr Notar ist, wird er den Vertrag noch einmal vorlesen und eventuelle Änderungen vorschlagen, die den Interessen und Wünschen beider Parteien entsprechen.
  Wenn sie sich während der Arbeiten des Notars aus Gründen die dieser nicht zu vertreten hat, doch zu einem Rücktritt entscheiden, müssen sie 25 % der normalerweise fällig gewordenen Gebühren entrichten. Immobilienhändler erhalten gewöhnlich 5 Prozent des Verkaufspreises, während Anwälte nur 1.5 Prozent erhalten. Sprechen sie vor Kaufabschluß immer mit den Nachbarn über Probleme wie Kriminalität und stellen sie sicher, daß es sich nicht um ein Naturreservat handelt. Land wird in Quadratmetern und manchmal auch in "rnanzanas" verkauft (alte Maßeinheit).
  Die jährlichen Grundsteuern in Costa Rica sind nicht hoch, sie reichen von 0,5 bis 1,5 % des Einheitswertes des Grundstücks. Dieser Einheitswert liegt meist niedriger als der Verkaufspreis.

Hinweis: Stellen sie sicher, daß es keine Probleme mit Land- oder Hausbesetzern gibt. In Costa Rica gibt es ein Gesetz, das besagt, daß unbewohntes Land frei zur Benutzung ist. Darum sollte während ihrer Abwesenheit von Zeit zu Zeit ein Freund oder Anwalt nach dem rechten sehen.

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