von Mapache|
Lesen sie ein paar der wichtigsten Auszüge aus dem Immobilienrecht in Costa Rica 1. Grundstücksrecht Das Gesetz in Costa Rica erkennt das absolute Besitzrecht bei Immobilien an, womit gewöhnlich das Grundstück und alle darauf errichteten Gebäude oder Pflanzen gemeint sind. Der Besitzer hat das exklusive Recht des Besitzes und der Verwendung soweit diese nicht gesetzeswidrig ist. 1.1 Das Aufzeichnungssystem Die Regierung von Costa Rica betreibt ein Datensystem welches der Öffentlichkeit dazu dient, herauszufinden, wem ein bestimmtes Grundstück gehört. Das Gesetz verlangt, dass alle Dokumente, die irgendwie mit dem Titel auf das Grundstück zu tun haben, registriert sein müssen. Das Grundbuchamt ist eine Art Depot für Dokumente, die ausgeführt und archiviert sind. Das Gesetz verlangt ferner dass alle registrierten Dokumente folgende Merkmale aufweisen: a) legale Beschreibung
des Grundstücks Das Grundbuchamt ist vollständig computerisiert und katalogisiert. Die Datenbank kann nach Name oder Grundstücksnummer oder auch anderen Kriterien durchsucht werden. Das Grundbuchamt kann Zertifikate oder Titel ausstellen. Die Berichte enthalten alle Information wie zum Grundstück wie den Besitzer, die Grundstücksgrenzen, Steuerhöhe, Belastungen, archivierte Dokumente. 1.2 Grundstückskauf Wenn sich der Käufer sich für ein Grundstück entschieden hat, macht er oder sein Makler dem Verkäufer ein Angebot und hinterlegt eine Anzahlung auf dem Vertrauenskonto seines Anwalts. Wenn das Angebot vom Verkäufer akzeptiert wurde, kann die Überschreibung des Grundstücks beginnen. a) wie wird das Grundstück überschrieben ? In Costa Rica werden Immobilien und Grundstücke durch Anfertigung eines Verkaufsdokuments (Escritura) vor einem Notar überschrieben. Der Notar muss gleichzeitig Anwalt sein, er darf gesetzliche Dokumente anfertigen und interpretieren, beglaubigen und die Echtheit von Dokumenten bestätigen. Um den Verkauf durchzuführen, müssen Verkäufer und Käufer einen Notar wählen der den Kaufvertrag entwirft und den Verkauf beim Grundbuchamt anmeldet. Es ist üblich dass der Käufer den Notar wählen darf, wenn es sich um einen Barkauf handelt. Wenn der Kaufpreis finanziert wurde gibt es mehrere Möglichkeiten: a) wenn der Grossteil des Verkaufspreises vom Verkäufer finanziert wird und eine Hypothek nötig ist, kann der Verkäufer verlangen dass sein Notar gewählt wird. b) wenn es sich um 50% bar und 50% Finanzierung handelt, ist es üblich dass sowohl der Notar des Verkäufers als auch der Notar des Käufers gemeinschaftlich den Vertrag anfertigen, der auch die Hypothek enthält, was man auch co-notariado nennt. b) wenn der Käufer darauf besteht dass sein Notar den Kaufvertrag macht, kann der Notar des Verkäufers die Hypothek anfertigen. In diesem Fall entstehen aber höhere Gebühren, welche wir später genau aufzeigen. Sie können als Einzelperson kaufen, zusammen mit anderen oder auch als Gesellschaft. Die Entscheidung sollte im Einzelfall nach Beratung mit dem Anwalt gefällt werden. b) wie kann ich sicher sein dass keine Belastungen auf dem Grundstück sind ? der erste Schritt beim Verkauf ist festzustellen, ob der Verkäufer auch wirklich der Besitzer ist und rechtlich zum Verkauf befugt ist. Dies wird durch einen Auszug aus dem Grundbuchamt festgestellt. Das Dokument zeigt den Besitzer und etwaige Belastungen auf dem Grundstück. Costa Rica hält sich an die Regel zuerst registriert, zuerst berechtigt. Das bedeutet das alle Dokumente in zeitlicher Folge der Registrierung rechtskräftig sind. Weiterhin bedeutet es dass alle Hypotheken oder Belastungen ungültig sind, wenn sie zum Zeitpunkt des Verkaufs nicht registriert waren. Der Grundbuchauszug ist eindeutiger Beweis und alle Dokumente die bei seiner Ausstellung nicht registriert waren sind ungültig. Daher ist keine Titelschutzversicherung wie in den USA nötig. c) Grundstückssteuern Beim Verkaufstermin muss der Verkäufer nachweisen dass er alle Grundsteuern und Gemeindeabgaben entrichtet hat. d) Verkaufsgebühren Sofern nicht anders vereinbart ist es üblich dass Verkäufer und Käufer die Gebühren zur Hälfte teilen. Beim typischen Verkauf entstehen folgende Kosten: 1. Überschreibungssteuer - die Regierung kassiert die Überschreibungssteuer (Impuesto de Traspaso ) welche 3% des registrierten Wertes des Grundstücks beträgt. Das Grundbuchamt wird den Verkauf nicht registrieren bevor alle Steuern und Marken bezahlt sind. 2. Dokumentmarken (Timbres) - die Regierung verlangt auch dass Gebührenmarken (ähnlich Briefmarken) auf die Dokumente geklebt werden. Diese Marken betragen etwa 1,1% des registrierten Grundstückswertes: Marken der
Anwaltsvereinigung
(Timbres del Colegio de Abogados):
25 Colones pro 100,000.00 Wert Marken der Gemeinde
(Timbre Municipal):
2 Colones pro 1,000.00 Das Grundbuchamt berechnet auch eine eigene Steuer in Höhe von 0.05% auf Dokumente die zur Registrierung präsentiert werden. (Derechos de Registro ) 3. Notargebühren - Der Notar der den Verkauf abwickelt darf maximal 1,5% der ersten Million Colones des Verkaufspreises und 1,25% vom restlichen Verkaufspreis berechnen. e) Verkaufspreis und registrierter Wert Es wird Zeit den Unterschied zwischen dem tatsächlichen Verkaufspreis und dem registrierten Wert eines Grundstücks aufzuzeigen. Im allgemeinen haben Grundstücke und Immobilien in Costa Rica einen sehr geringen Steuerwert im Vergleich zum tatsächlichen Marktwert. Das heißt dass man beim Verkauf einer Immobilie immer den geringen registrierten Wert als Verkaufspreis angibt, der oft erheblich unter dem tatsächlichem Verkaufspreis liegt. Alle Verkaufsgebühren basieren dann auf diesem geringen registrierten Wert. Natürlich mit Ausnahme der Notargebühren, die vom tatsächlichen Verkaufspreis berechnete werden. Die Regierung ist bemüht eine Regelung zu finden um die registrierten Werte den tatsächlichen Werten anzupassen. Ein Schritt in diese Richtung war der Entschluss, die Gemeinden für das Kassieren der Grundstückssteuern verantwortlich zu machen, in welcher sich das Grundstück befindet. Jede Gemeinde entwirft dann ihr eigenes Bewertungssystem. Um aufzuzeigen, wie dies
in der Praxis aussieht, zeigen wir die Verkaufsgebühren an folgendem
Beispiel bei dem wir annehmen dass der Käufer ein Grundstück für 100,000
Euro erwirbt. Verkaufspreis: 100.000,- Euro Registrierter Wert: 10.000,- Euro a) Überschreibungssteuer (3%) : 450 Euro b) Grundbuchamtgebühren (.05%): 75 Euro c) Gebührenmarken
Gemeinde: 30 Euro SUMME DER STEUERN UND GEBÜHREN 606,97 Euro
d) NOTARGEBÜHREN 1,5% der ersten Million: 75 Euro 1,25% des restlichen Verkaufspreises: 1,187.50 Euro SUMME NOTARGEBÜHREN 1,262.50 Euro GESAMTE VERKAUFSKOSTEN 1,869.47 Euro (aufgeteilt zur Hälfte auf Käufer und Verkäufer) f) die Registrierung des Kaufvertrages Der Vertrag ist unterschrieben, sie haben gezahlt, sie sind nun der Besitzer. Richtig? Falsch! Der Kaufvertrag (Escritura) muss im Grundbuchamt eingetragen werden. Es ist die Verantwortung des Notars der den Verkauf durchgeführt hat, sicherzustellen, dass die Dokumente dem Grundbuchamt präsentiert (Anotado ) und ordentlich registriert (Inscrito) werden. Auch wenn die Präsentation des Kaufvertrages beim Grundbuchamt bereits ihre Rechte garantiert, heißt dass noch nicht dass man den Verkauf auch registrieren wird, zum Beispiel wenn nicht alle Gebühren entrichtet wurde. Daher ist es wichtig beim Kauf darauf zu achten dass der Verkäufer eine Bestätigung zur Verfügung stellt, aus welcher hervor geht dass alle Grundsteuern entrichtet wurden. Außerdem benötigen sowohl Käufer als auch Verkäufer eine Bestätigung der Gemeinde in welcher sich das Grundstück befindet, aus welcher hervorgeht dass Gemeindesteuern gezahlt sind. Genauso müssen alle Belastungen beglichen werden bevor eine Registrierung stattfindet. Wenn die Registrierung akzeptiert wurde sendet das Grundbuchamt das Originaldokument versiegelt und mit den Marken versehen zurück an den Anwalt/Notar. Sofern bei der Registrierung keine Probleme auftauchen die die Eintragung verzögern könnten, sollte der Kauf innerhalb von 30 Tagen registriert sein. Stellen sie auf alle Fälle sicher dass der Notar den Verkauf registriert, sonst bekommen sie Probleme wenn sie einen Wiederverkauf beabsichtigen und feststellen, dass der Notar nicht registriert hat. 1.3 Strandgrundstücke diesen schenken wir besondere Beachtung da es wichtige Dinge zu beachten gibt und die Regeln bei Käufern und Verkäufern immer noch oft unklar sind. Die Probleme entstehen, wenn ein Käufer ein Grundstück kaufen möchte welches sich nahe am Strand befindet und oft keinen Titel aufweist. A. das Meereszonengesetz In Costa Rica ist der Besitz von Küstengrundstücken durch das Gesetz über Küstengrundstücke (Ley Sobre La Zona Maritimo Terrestre) geregelt. Als Küstenzone versteht man einen Streifen von 200 Meter Breite, den die Regierung besitzt. Von diesen 200 Metern sind die ersten 50 Meter zum "öffentlichen" Bereich erklärt und sind für jedermann zugänglich. Abzäunung oder Inbesitznahme ist verboten. Die restlichen 150 Meter sind zur "beschränktem Gebiet" erklärt und das Gesetz erlaubt es der Regierung Genehmigungen für die Besetzung und den Gebrauch zu erteilen die von 5 bis 20 Jahren reichen. Die Genehmigung der Regierung für die Benutzung von Land im Küstenbereich wird von der Gemeinde erteilt, in welcher sich das betreffende Grundstück befindet. Bevor eine Genehmigung erteilt wird, muss der betreffende Strand oder Küstenbereich einen genehmigten Bebauungsplan haben. Nur die aktuelle Genehmigung definiert klar die Rechte und Auflagen des Besitzes. Die Regierung erhebt eine Steuer von Bewohner der Küstenstreifen, was aber keinerlei Recht bedeutet. Das Gesetz schränkt auch den Verkauf an Ausländer im Küstenstreifen ein. Ein Ausländer kann nur eine Genehmigung erwerben wenn er seit mindestens 5 Jahren in Costa Rica lebt. Eine Alternative wäre die Beantragung der Konzession als Costa Rica Gesellschaft. Das Meereszonengesetz wurde erst 1977 verabschiedet. Das heißt dass jedes Grundstück im Küstenbereich welches schon vor 1977 einen Titel hatte, ohne Probleme verkauft werden kann. Grundstücke die unter das Meereszonengesetz fallen bedürfen besonderer Aufmerksamkeit und Nachforschung. 2. Nutzungsrechte und Einschränkungen Ein Nutzungsrecht berechtigt beispielsweise den Nachbar zur Nutzung eines Teils des Grundstücks um Abwasserleitung oder Elektrizitätsleitungen durchzuführen. Als Einschränkung ist anzusehen, wenn die Bebauung auf eine Höhe von 2 Stockwerke begrenzt ist. 2.2 Wie Nutzungsrechte erteilt werden entweder durch Vereinbarung, durch Testament oder durch Beschluss a) durch Vereinbarung b) durch Testament c) durch Beschluss (um dies zu erlangen ist es nötig nachzuweisen dass die Person es bereits offen und regelmäßig über längeren Zeitraum angewendet hat gegen die Interessen des Besitzers) 2.3 Beendigung eines Nutzungsrechts wenn die Bedingungen in der Vergabe auslaufen, kann das Nutzungsrecht beendet werden. Wenn ein Ende nicht festgelegt wurde, gibt das Gesetz folgende Möglichkeiten zur Beendigung. a) Freigabe b) Zusammenführung c) Nicht Gebrauch d) Zerstörung des
Besitzes 3. Entstehungsrechte 3.1 Wasserrechte Das Recht von Personen zur Wasserbenutzung hängt davon ab wie das Wasser klassifiziert ist. Generell gibt es Wasserwege, Oberflächenwasser und Grundwasser: a) Wasserwege: Meereswege sind zur Benutzung für jedermann frei. Küstenwasserwege wie Flüsse und Seen sind öffentliches Eigentum und die Wassernutzung wird von Fall zu Fall festgelegt. b) Oberflächenwasser: darf vom Besitzer nach belieben genutzt werden. c) Grundwasser: grundsätzlich steht auch das Grundwasser dem Grundstücksbesitzer zur freien Verfügung. Er darf also auch Brunnen bohren. 3.2 Die Früchte des Landes (Fructus) Grundstücksbesitz beinhaltet Oberflächenrechte an natürlicher Vegetation oder Anbau. Das Gesetz teilt in fructus naturales und fructus industriales ein. a) Fructus Naturales: Fructus naturales ist natürliche Vegetation (Pflanzen, Bäume, Sträucher). Diese gehören zum Grundbesitz bis sie davon entfernt werden. b) Fructus Industriales: Fructus industriales sind angebaute Pflanzen die als Resultat menschlicher Arbeit Jahr für Jahr gedeihen. Gewöhnlich persönliches Eigentum des Grundstücksbesitzers. 4. Sicherheitsinteresse an Grundbesitz In Costa Rica muss eine Hypothek von einem Notar angefertigt werden. Wenn die Hypothek nicht in der geforderten Weise angefertigt wurde, wird sie vom Grundbuchamt nicht zur Eintragung anerkannt. Kosten der Hypothek Die Kosten für die Hypothek trägt üblicherweise wer sie in Anspruch nimmt. Sie kann gleichzeitig mit dem Verkauf angefertigt werden oder separat. Wenn sie mit dem Kaufvertrag angefertigt wird, entstehen Registrierungskosten von 0,25% und etwa 0,53% der Höhe der Hypothek in Gebührenmarken. Wenn seperat angefertigt, 0,50% Registrierungsgebühren und gleichfalls 0,53% in Gebührenmarken. Der Notar berechnet zwischen 0,625% bis 1,25% der Hypothekenhöhe abhänging von den Umständen. 4.2 Versteigerung Versteigerung ist eine Methode um Belastungen auf der Immobilie zu befriedigen. Meist wird dabei das Anwesen gerichtlich versteigert. In Costa Rica wird dies im Civil Code festgelegt und verlangt, dass allen Parteien rechtzeitig vorher informiert werden müssen. Wenn der Hauptkreditgeber kauft, erwirbt er ohne Belastungen. Wenn ein Unterkreditgeber erwirbt, kauft er mit der Belastung des Hauptkreditgebers.
4.3 HYPOTHEKENBOND
Das Zivilgesetz bietet eine Finanzierungsoption die durch eine Hypothek garantiert wird. Um diese zu nutzen darf das Grundstück nicht anderweitig belastet sein. Das funktioniert so dass sich der Besitzer einer Immobilie entschliesst, Bonds mit bestimment Wert auszustellen. Der Besitzer unterzeichnet ein Dokument unter Zeugen und beim Notar welches dann im Grundbuchamt eingetragen wird. Nach der Eintragung stellt das Register die Bonds aus. Der Besitzer ist nicht persönlich für die Bonds haftbar. Diese sind durch eine Hypothek auf das Grundstück abgesichter. Der Besitzer kann die Bonds gegen Bargeld verkaufen oder tauschen. In der Praxis ist dies aber nicht so üblich wie eine normale Hypothek und wird auch sehr selten benutzt.
5.1 DIE PACHT
Der Pächter erwirbt ein Interesse an dem
Grundstück mit Rechten und Pflichten zwischen Hauswirt und Pächter.
Diese Rechte und Pflichten werden vom Zivilen Code und dem
Mietverhältnisgesetz (Ley General de Arrendamientos Urbanos Y Suburbanos
Nr. 7527) geregelt. (Siehe Anhang 13 für Probewohnmietvertrag)
5.2 DAS MIETGESETZ
Das Gesetz, das Hausvermieterverhältnisse in
Costa Rica seit 1939 geregelt hat, wurde vom neuen Mietgesetz am 14.
August 1995 ersetzt (Ley General de Arrendamientos Urbanos Y Suburbanos
Nr. 7527). Das Gesetz gilt für geschriebene und wörtliche Verträge, die
sich auf Grundvermögen beziehen, das für Wohn- oder gewerbliche Zwecke
benutzt wird. Verträge, die vom Mietgesetz nicht umfasst werden, müssen
dem Zivilen Code entsprechen. Das neue Gesetz ist in 12 Kapitel geteilt:
1. Ziele und Mietvertrag - Kapitel I - IV
Wie von der Legislatur erklärt, ist der
Zweck dieses Gesetzes die Rechte jedes Individuums zu harmonisieren und
mit dabei Vertragsgestaltung nach wirtschaftlichen Gesichtspunkten zu
ermöglichen. Wenn man dies berücksichtigt, versteht man dass jede
Klausel die gegen das Gesetz verstösst, unwirksam ist im Vertrag.
Bezüglich des Inhalts vom Mietvertrag gibt das Gesetz an, dass folgendes
als Minimum enthalten im Vertrag stehen muss:
A) Namen und persönliche Daten der Parteien B) Gesetzliche Beschreibung des Objektes c) Beschreibung des Objektes und der Bedingungen d) Möbel oder Punkte, die im Mietvertrag mit eingeschlossen werden sollen E) Der spezifische Gebrauch des Objektes (Wohnung, Geschäft) f) Art und Ort der Mietzahlung g) der Mietbegriff h) Gesetzlicher Wohnsitz für Verfahren I) Datum
2. Vermieterpflichten - Kapitel V
Der Vermieter hat die Pflicht, das Objekt
bewohnbar und in gutem Zustand zu liefern. Nichterfüllung berechtigt den
Mieter zu Schadenersatz. Bei Notfallreparaturen hat der Vermieter 10
Tage ab Bekanntmachung Zeit, diese zu beseitigen. Geschieht dies nicht,
darf der Mieter die Miete kürzen um die Reparaturkosten selbst zu
bestreiten.
3. Mieterpflichten - Kapitel VI
1) Der Mieter hat die Pflicht, die Miete an
dem Datum zu zahlen, das im Vertrag angegeben wird.
2) Der Mieter darf die Nutzung des Mietobjektes nicht ohne schriftliche Zustimmung des Vermieters ändern. Hält er sich nicht daran, ist dies ein Kündigungsgrund 3) Der Mieter hat die Pflicht, das Objekt nach Ablauf der Mietzeit in gutem Zustand zu übergeben. Der Mieter haftet für Schäden oder Verschlechterung am Eigentum durch absichtliche oder fahrlässige Zerstörung.
Das neue Gesetz gibt dem Vermieter das
Recht, die Prämissen während vernünftiger Stunden einmal pro Monat zu
prüfen.
4. Höhe und Bedingungen des Mietvertrages -
Kapitel VII-VIII.
(1) Der Vermieter kann die Miete frei mit
dem Mieter vereinbaren. Der Mieter muss die Miete zum vereinbarten Datum
auf die vereinbarte Weise zahlen. Wenn nichts näheres für die
Mietzahlung angegeben ist, nimmt der Gesetzgeber an, dass diese im
Mietobjekt in bar gezahlt wird.
(2) Mieterhöhung. In Wohnmietverträgen in Colonnes darf die jährliche Erhöhung 15% pro Jahr nicht überschreiten. Wenn die Inflationsrate des Colonnes 15% überschreitet, legt die Regierung dann die maximale Steigerungsrate gesondert fest. Wenn der Wohnmietvertrag in US Dollar ist, erlaubt das Gesetz keine jährliche Zunahme der Miete. Wenn es sich um anderes als Wohnimmobilien handelt, stehen den Parteien eigene Regelungen frei. (3) Die Dauer des Mietvertrages muss mindestens 3 Jahre betragen. Wenn ein Vermieter einen Mietvertrag auf ein Jahr unterzeichnet hat und der Mieter nach Ablauf des Jahres nicht ausziehen will, kann der Mieter Verlängerung um ein Jahr bis zu insgesamt 3 Jahren Laufzeit verlangen. Um zu kündigen, muss der Vermieter nach Ablauf der 3 Jahre unter Beachtung einer Frist von 3 Monaten kündigen. Hat der Vermieter die Frist versäumt, verlängert sich der Mietvertrag um weitere 3 Jahre.
5. Übertragung, Zuweisungen und
Untervermietung - Kapitel IX
(1) Wenn die gemieteten Räume verkauft
werden, ist der Käufer zur Übernahme des Mietvertrages verpflichtet.
(2) Dem Mieter wird je nach Vertrag die Untervermietung erlaubt oder verboten. Wenn sich der Mieter nicht daran hält, kann das Kündigung zur Folge haben.
6. Regeln über niedriges Einkommen -
Kapitelx
Das Gesetz enthält mehrere Bestimmungen, die
nur für Objekte zutreffen die von der Hypothekenbank als Mietobjekte für
Einkommensschwache geprüft wurden.
7. Beendigung vom Mietvertrag - Kapitel XI
(1) ein Mietvertrag kann gekündigt werden,
wenn
(A) Der Vertrag nichtig ist (B) Rücktritt erfolgt (c) Vertreibung erfolgt (d) bei Verlust oder Zerstörung der Mieträume (E) bei Ablauf des Mietvertrages (f) bei Enteignung vom Eigentum
(2) Der Vermieter kann um Beendigung bitten,
wenn der Mieter:
(A) die Miete nicht bezahlt (B) die Mietbedingungen nicht einhält (c) die Condogesetze nicht einhält (d) den beabsichtigten Gebrauch der Räume ändert (E) dem Vermieter keine Zutritt gewährt (f) das Mietobjekt beschädigt (g) Missbraucht den Mietvertrag entsprechend Artikel 78, 79, 81, 85
(3) Der Mieter kann um Beendigung bitten,
wenn der Vermieter:
(A) die Wohnung in unbewohnbarem Zustand lässt (B) anstehende Reparaturen nicht ausführt (c) die Räume verändert ohne die Erlaubnis des Mieters (d) den Frieden in den Räumen stört (E) die Kosten für Wasser oder ander Nebenkosten trotz Vereinbarung nicht zahlt
8. Streitigkeiten und
Mietsteigerungsverfahren - Kapitel XII
Gerichtliche Schritte zur Vertreibung eines
Mieters oder für eine Mieterhöhung müssen im Stadtgericht (Alcaldia)
ausgehandelt werden, so sich das Mietobjekt befindet. Die Vorgehensweise
richtet sich nach dem Zusammenfassungsverfahren (proceso sumario) in
Artikel 432 des Zivilverfahrens (Código Procesal Zivil)
5.2 VERFAHREN, EINEN MIETER ZU
ENTFERNEN
A. Die Klage in Zivilverfahren
Das Gerichtsverfahren soll beschleunigt
werden. Diese Verfahren steht zur Verfügung, wenn:
(1) der Mieter nicht mehr zahlt (2) bei Beendigung des Mietvertrages nach §138
Der Prozess wird eingeleitet durch Klage am
Gericht Zustellung einer Vorladung an den Mieter. Die Klage muss die
Namen beider Parteien angeben; die sachlichen Gründe für die Klage; und
die gesetzliche Beschreibung des Mietobjektes. Der Mieter hat fünf Tage
Zeit, auf die Klage unter Angabe von Verteidigungsgründen zu reagieren.
Wenn der Mieter reagiert und sich verteidigt, gibt das Gericht weitere 3
Tage Zeit für die Beibringung von Beweismaterial. Nach Fristablauf prüft
das Gericht die Beweislage und entscheidet durch endgültiges Urteil
innerhalb von 10 Tagen. Wenn der Mieter nicht antwortet wird das Gericht
ohne weitere Verhandlung zugunsten des Mieters entscheiden.
B. Die Inbesitznahme und Beschädigungen
Nachdem der Gerichtshof ein Endgültiges
Urteil zugunsten des Vermieters fällt, muss die Polizei bei der
Inbesitznahme durch den Vermieter behilflich sein. Die Polizei darf
persönliches Eigentum des Mieters auf dessen Kosten lagern. Wenn der
Mieter einmal entfernt ist, kann der Vermieter zusätzlich auf Schäden
klagen, die sich aus der Vertreibung ergeben haben.
6. DAS CONDOMINIUMGESETZ
Condominium bedeutet die Kontrolle über Eigentum welches von mehrern
Parteien besessen wird. Das Hauptkennzeichen ist, dass der Erwerber
eines Condos zusammen mit einem ungeteilten Mietverhältnis im
gemeinsamen Interesse mit anderen Einheiteneigentümern erwirbt.
In Costa Rica ist das Condogesetz als Gesetz Horizontalen Eigentums (Ley
de Propiedad Horizontale) bekannt.
6.1 SCHAFFEN EINES CONDOS
Das CONDO wird gegründet durch Erklärung im Öffentlichen Register. Die
Erklärung enthält unter anderem eine gesetzliche Beschreibung des Grund
und Bodens, eine Beschreibung der Gebäudestruktur, eine Beschreibung
jeder einzelnen Einheit und eine Beschreibung der Gemeinschaftsanlagen.
Die Beschreibung enthält auch eine Prozentzahl die durch Teilung des
Wertes der Einheit durch den Gesamtwert der Anlage bestimmt wird. Dieser
Wert wird dann verwendet, um die prozentualen Anteile des Eigentümers an
gemeinsamen Einrichtungen festzulegen, um die Haftung jedes Eigentümers
für Wartung von gemeinsam genutzten Anlagen zu bestimmen und das
Wahlrecht zu bestimmen, das sich auf die Anlage bezieht.
Das Condogesetz schreibt auch vor, dass die Erklärung die Nebengesetzs
enthält, das sich auf die Verwaltung von Condos bezieht. Dies ist
notwendig, da der Gesetzgeber für Condos einen Verwalter vorschreibt.
6.2 DIE WOHNEINHEIT UND DIE GEMEINSCHAFTSANLAGEN
Die Gemeinschaftsanlagen bestehen aus allen Teilen mit Ausnahme des
Innenraumes jeder einzelnen Einheit. Gemeinschaftsbereiche schliessen
den Grund und Boden ein, auf welchem sich die Condos befinden,
Zugängewege, Gärten und alle anderen Teile die für die Existenz, die
Wartung und die Sicherheit der Struktur nötig sind.
A. Rechte und Pflichten von Condobesitzern
Das Condogesetz erlaubt es den Besitzern, ihre Einheiten frei zu
übertragen, zu belasten und alle Besitzrechte auszuüben.
Condobesitzer müssen ihr Condo in Übereinstimmung mit den
Einschränkungen nutzen, die in der Condoerklärung genannt sind.
Zusätzlich verbietet das Condogesetz Tätigkeiten die die Ruhe und die
Erholung anderer Eigentümer stören sowie den Zustand und die Sicherheit
des Gebäudes gefährden.Die Außengestaltung der Einheiten muss
einheitlich sein und darf nicht geändert werden.
Die Condobesitzer müssen sich an den Ausgaben für die Verwaltung, den
Erhalt und die Pflege der Gemeinschaftsanlagen beteiligen. Das
Condogesetz erklärt ausdrücklich, dass die Condoeigentümer
verantwortlich für folgende gemeinsame Ausgaben sind:
(I) Irgendeine Steuerhaftung, die das Eigentum beeinflusst
(Ii) Versicherungs Prämien (iii) Ausgaben zur Verwaltung, Wartung und Reinigung vom Gebäude und den gemeinsamen Gebieten (iv) Kosten der Nutzung gemeinsamer Bereiche (v) ermächtigte Reparaturen und Verbesserungen an Gebäude oder gemeinsamen Bereichen (vi) Ausgaben der Verwaltung (vii)Andere Ausgaben, die von der Vereinigung der Eigentümer beschlossen worden sind (viii) die Kosten des Kaufs von Gemeinschaftseigentum
6.3 VERWALTUNG DER EIGENTUMSWOHNANLAGE UND DIE VEREINIGUNG DER
EIGENTÜMER
A. Verwaltung und Leitung der Eigentumswohnanlage
Das COndogesetz erfordert, dass die Eigentumswohnanlagen von einem
Verwalter verwaltet werden. Dieser Verwalter wird nach dem Gesetz in der
Condoerklärung genannt. Das Gesetz erfordert, dass darin ein Verwalter
für die erste Periode genannt wird.
Der Eigentumswohnanlagenverwalter hat die Pflicht sich um die Pflege und
die Verwaltung des Gebäudes zu kümmern.
Dies beinhaltet das Eintreiben aller Gebühren und die Aufbewahrung der Einnahmen und Ausgaben-Bilanzen.
B. Die Vereinigung der Eigentümer
Der Zweck der Eigentümervereinigung ist die Einheitlichkeit innerhalb
der Eigentumswohnanlage durchzusetzen und den Besitzern zu erlauben,
dass sie ihre Ressourcen zum Vorteil für alle bereitstellen. Jeder
Eigentümer ist ein Mitglied. Alle Regelungen bezüglich der Versammlungen
sind im Gesetz festgehalten.
Das Gesetz erfordert, dass sich die Eigentümervereinigung mindestens einmal pro Jahr trifft. Eine Bedingung ist, dass 2/3 der wertmässigen Mitglieder anwesend sein sollen. Die Anzahl der Wahlstimmen, zu denen jeder Eigentümer berechtigt ist, ist gleich dem Prozentsatz vom gesamten Wert des Gebäudes und dem Wert vom Eigentum. Anträge müssen durch Mehrheitheitsbeschluss von der Versammlung beschlossen werden.
Eine Versammlung kann sowohl vom Gebäudeverwalter als auch von den
Besitzern einberufen werden, wenn sie mindestens 1/3 des Gebäudewertes
vertreten. Bei der Jahresversammlung muss es den Jahresbericht sowie die
Bilanzen geben. Auch der für das kommende Jahr geplante Aufwand wird
erläutert und genehmigt. Alle Versammlungsbeschlüsse sind legal bindend.
Ein Einheiteigentümer, der mit irgendeiner Beschlussfassung nicht
einverstanden ist, kann gerichtliche Schritte verfolgen.
7. BAUTEN UND ENTWICKLUNG
Alle Bauten in Costa Rica werden vom Costaricanischen Gebäudecode und
seinen Neugestaltungen geregelt; Regelungen vom Institut für Bauten und
Städtische Entwicklung (I.N.V.U.), der Vereinigung von Architekten und
Ingenieuren (Colegio Federado De Ingenieros Y Arquitectos de Costa
Rica), sowie Gemeinderegelungen. Die Regelungen werden von der
jeweiligen Gemeinde durchgesetzt, in welcher sich das Gebäude befindet.
Das Gesetz erfordert, dass ein Antrag auf Baugenehmigung einem
Architekten oder Ingenieur überreicht wird. Wenn also die Entscheidung
getroffen wurde, ein Eigenheim, eine Eigentumswohnanlage oder andere
Immobilie zu bauen, sollte man einen Architekt oder Ingenieur in
Anspruch nehmen, denn das Verfahren ist lästig und kompliziert.
7.1 GEBÜHREN DER ARCHITEKTEN UND INGENIEURE
Alle Architekten und Ingenieure in Costa Rica müssen behördlich
zugelassen sein. (Colegio Federado de Ingenieros Y Arquitectos) Dieses
Colegio erstellt auch den Gebührenplan. Die meisten Gebühren sind
prozentual auf dem Wert des Bauprojektes basierend. Gemäß den Regelungen
(REGLAMENTO DE LA CONTRATACION DE SERVICIOS DE CONSULTORIA EN INGENIERIA
Y ARQUITECTURA) der Architektenvereinigung ist die Arbeit des
Architekten in 2 Phasen geteilt. Phase 1 ist Pläne und Genehmigungen,
Phase 2 ist Kontrolle und Ausführung.
A. Phase 1: Konstruktionspläne und Genehmigungen: Diese Phase wird
weiterhin in mehrere gesonderte berufliche Dienste unterteilt, die aber
alle durch den Architekten vermittelt werden. Die zitierten Prozentsätze
sind die von der Vereinigung festgelegten Mindestgebühren.
Einleitende Studien (Estudios Preliminares) 0,5%, nicht immer fällig, je
nach Objekt.
Vorprojektentwurf (Anteproyecto) 1,0 bis 1,5% Gewöhnlich trifft sich der Architekt in dieser Phase mit dem Kunden, um Konstruktionsbedingungen zu diskutieren. Mit diesen Informationen wird der Architekt/Ingenieur Entwürfe vom vorgeschlagenen Konstruktionsprojekt für die Nachprüfung durch den Kunden anfertigen. Diese Entwürfe sollen Lageplan und einleitende Arbeitszeichnungen mit einschließen. Wenn Sie diesen Service vertraglich vereinbaren, stellen sie sicher dass sie genau wissen was ihnen der Architekt oder Ingenieur dafür bietet.
Konstruktionspläne und Technische Spezifikationen (Planos de
Construcción Y Especificaciones Técnicas) 4,0%, dies ist einer der
wichtigsten Schritte im Gesamtbauprojekt, da man sich bei der
Bauausführung auf die Qualität und die Genauigkeit der
Konstruktionspläne verlassen wird. Nachdem Sie und Ihr
Architekt/Ingenieur sich auf ein Design geeinigt haben, wird begonnen,
die Pläne zu entwerfen. In Costa Rica sollte ein vollständiger Satz von
Bauplänen folgendes enthalten: einen Lageplan, Grundriss, Seitenansicht,
Draufsicht, Quersicht, Dachentwurf, Entwässerung, Entwurf von Füßen und
Stützenbalken, strukturelle Pläne, elektrische Anlagen, Sanitätssystem,
sowie eine Aufstellung der inneren Ausführung.
Etataufstellung (Presupuesto) 0,5% für globale Etataufstellung und 1,0% für spezifizierte Etataufstellung. Hier bereitet der Architekt/Ingenieur eine Materialienlisten auf der Basis des Bauplanes vor und erstellt einen Konstruktionshaushalt.
B Phase 2 Kontrolle und Ausführung. Diese Phase betrifft die eigentliche
Konstruktion und die Projektaufsicht. Die Regelungen ermächtigen drei
Arten von Aufsichtsaufgaben, die jeweils viel Zeit und Verantwortung
vom Architekten oder Ingenieur erfordern.
Besichtigungskosten (Inspección) betragen 3% vom Wert des Bauprojektes. Der Architekt /Ingenieur wird sie mindestens einmal pro Woche auf der Baustelle besuchen und zusichern, dass die Planspezifikationen vom Bauunternehmer befolgt werden. Er wird auch bestätigen, dass die Qualität der Materialien benutzt wird und überprüft die Rechnungen des Bauunternehmers. Aufsichtskosten (Dirección Tecnica) betragen 5%. Für eine aktivere Beteiligung des Ingenieur oder des Architekten durch tägliche Aufsicht. Verwaltungskosten (Administración) 12%, in diesem Fall übernimmt der Architekt oder Ingenieur die volle Verantwortung für die Ausführung und Vollendung des Projektes.
Die Option, die Sie wählen hängt unter anderem von der Zuverläßigkeit
Ihres Bauunternehmers ab und dem Betrag den sie zur Verfügung haben.
Insgesamt können die Baunebenkosten 9% bis 18% vom geschätzten Wert des
Bauprojektes betragen. Es ist üblich, Gebühren mit dem Architekten oder
Ingenieur auszuhandeln, die selbstverständlich bemüht sein werden, eine
für sie zugeschnittene Lösung zu finden.
Bevor Sie irgendeine Verträge unterzeichnen, seien Sie sicher, dass Sie
die Gebühren verstehen und genau wissen, was enthalten ist und was
nicht. Definieren Sie ebenso deutlich die Verantwortungen, die Ihr
Architekt/Ingenieur übernehmen wird. Gleiches gilt für den allgemeinen
Bauunternehmer und Subunternehmer.
Zusammenfassung der Gebühren:
-Vorstudien, wenn nötig - 0.5%
Vordesign - 1.0% to 1.5% Konstruktionspläne / Technische Spez. - 4% Kostenaufstellung - 0.5% to 1.0% Inspektion - 3.0% Aufsicht und Management - 5.0%
Quelle: Contrato de Servicios Profesionales Para Consultoria Colegio
Federado de Ingenieros y de Arquitectos de Costa Rica (C.F.I.A.)
7.2 Baugenehmigungen
Bevor Sie ein Grundstück kaufen mit der Absicht zu bauen, sollten sie
einige Studien anstellen, um sicher zu sein, dass sie eine
Baugenehmigungen erhalten werden. Zunächst ist wichtig dass der Bauplatz
über Strom-, Wasser-, und Telefonanschluss verfügt und Entwässerung hat.
Vergewissern Sie sich weiterhin dass es keine Einschränkungen gibt, die
dem Bauplatz auferlegt wurden, der zur Ablehnung der
Konstruktionsgenehmigung führen könnte. Es reicht nicht aus, den
Registereintrag zu prüfen. Fragen sie auch das Ministerium für
öffentliche Bauten (M.O.P.T.) nach zukünftigen Straßenbauprojekten, das
Ministerium für Gesundheit (Ministerio de Salud), Wohnungsbau und
Städtische Entwicklung (I.N.V.U) sowie die Gemeinde, in welcher das
Grundstück liegt. Und beachten sie dass auch Umweltregelungen Ihre
Baustelle beeinflussen könnten.
Anträge auf Baugenehmigung werden beim Empfangsbüro gestellt (Oficina
Receptora de Permisos de Construccion), einem zentralen Bürogebäude in
welchem sich Vertreter von M.O.P.T (Straßenbau), INVU (Wohnungsbau), ICE
(Telefon), A Y A (Wasser), SNE (Elektrizität), C.F.I.A. (Vereinigung von
Architekten und Ingenieuren), sowie des Gesundheitsministeriums
befinden. Für ein Einfamilienheim mit mehr als 70 m2, muss der
Antragsteller folgende Unterlagen einreichen:
Vier Kopien von den Konstruktionenplänen
vier Kopien vom Grundstücksplan (plano catastrado) vier Kopien von der Genehmigungsprüfliste (hoja de comisión) zwei Kopien von Ihrer Eigentumsurkunde (escritura) eine Kopie vom Vertrag mit Ihrem Architekten (contrato de consultoria) die Genehmigung von der Wasserfirma (AYA) betreffend Verfügbarkeit des Wassers Eine Kopie von Ihrem elektrischen Entwurfsplan, der vom Elektrizitätinstitut (SNE) genehmigt wird.
Condoanlagenprojekte, gewerbliche Konstruktionen und Residentialanlagen
bedürfen weiteren Dokumenten und Genehmigungen.
Zusätzlich zu diesen Bedingungen müssen sie eine Baugenehmigung von der
Gemeinde (Municipalidad) erbitten, wo sich der Bauplatz befindet. Da die
Gemeinden durch das Gesetz zur Überwachung der Einhaltung der
Bauvorschriften verpflichtet sind, müssen sie mit periodischen Besuchen
des Inspektors der Gemeinde rechnen, der bescheinigen muss, dass
Vorschriften eingehalten werden. Sie können entweder einen
Bauunternehmer wählen der alles schlüsselfertig anbietet oder sie
schliessen mit verschiedenen Leuten einzelne Verträge für die
verschiedenen Baustufen ab.
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